究竟还考虑房产投资吗

摘要: 经过10多个月的变革,房屋价格上涨得到了有效的控制,尤其是在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

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最近周围朋友讨论最多的话题除了房子、还是房子。不仅是在纠结该不该买,还有人在纠结要不要卖!今天就这个这个话题跟大家一起来看看房子现状。


2016年年底,中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,要求回归住房居住属性。经过10多个月的变革,房屋价格上涨得到了有效的控制,尤其是在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。



从今年三月以来,越来越多城市的楼市调控政策不仅仅局限在以往的“限购”、“限贷”和“限价”上,截至目前,52个城市陆续出台了楼市“限售”政策。不仅如此,各地还纷纷加强了楼市“限购”政策的力度。



尤其是今年的国庆节前后,从9月22日起,西安、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等多个省会城市和重庆市在两天时间里密集出台楼市调控新政,10月12日,太原也不甘心,义无反顾地一头扎进“限售”大军。


限售也成为本轮调控有别于以往调控周期的特征。在这些限售城市中,重庆市和南昌市规定,在限售区购买的新建商品房,取得不动产权证两年后方可转让;贵阳的限售期为签购房合同之后的三年;南宁则是限售升级:法人单位购买二套及以上住房限售两年,此前南宁已有规定,购房人购买第三套及以上住房两年后才可转让;长沙新购住房满三年后才可转让,首套住房购买满三年之后,才能购买二套房;而石家庄则要求5年内才能转让……


目前房地产市场因调控政策实施,使得一线城市和热点二线城市从需求和供给两端采取措施控制房价过快上涨,三四线城市去库存成效明显。近期,多地还开展住房租赁试点,一切措施都让住房市场回归到基本居住功能上来。



根据国家统计局10月23日发布的数据显示,9月份,70个大中城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定。据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续12个月回落,9月份比8月份分别回落3.5和3.8个百分点。



具体来看,9月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同,二手住宅价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续12个月回落,9月份比8月份分别回落3.5和3.8个百分点。


与8月相比,9月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为44个,持平的有8个,下跌的有18个。房价上涨的城市数量在减少。8月下降的城市有18个,上涨的城市有46个,持平的城市有6个。


其中,15个热点城市新建商品住宅价格环比继续全部下降或持平,同比涨幅全部回落,回落幅度在1.8至8.8个百分点之间。回落幅度也较8月有所增加。



今年银行在额度管控下积压待发按揭贷款的现象普遍,房贷利率提高也比较明显,9月全国首套房贷款平均利率为5.22%,相当于基准利率1.06倍,为年内第九次上涨。上调首套房贷利率的范围可能继续扩大,个人按揭贷款政策将继续从严。



随着银行资金成本持续走高,利率优惠继续“缩水”,超九成银行不再提供利率优惠。值得一提的是,因银行额度受限,房贷放款时间或再度延长。随着租售并举、加大共有产权房供应等房地产长效机制正在逐渐落地,而更清晰的长效机制也在加快制定中。房贷利率即将进入平稳期。




近期,房地产圈内都在激烈地讨论这个楼市房产税相关新政策: 《宁夏回族自治区房产税实施细则》,自2018年1月1日起执行。文件指出,房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳的,税率为1.2%;房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。



新政可以理解为,“每年房产原值×70%×1.2”。举例:假如你的房子总价100万元,如果按减除30%后的余值计算的话,你每年要缴纳的房产税金额为:房产税=100万×70%×1.2%=8400元。


有数据显示,截止到今年9月份,我国房地产税共征收1800亿元,同比增加近18%,而占总税收的比例大约为30%。从目前的情况来看,房产税的这部分税费在整体房地产相关的税收中占比并不算太高。


并且,宁夏版的房地产税细则经细心人观察发现,该政策的最后一条明确:本细则自2018年1月1日起执行,《宁夏回族自治区房产税实施细则》(宁政发〔1987〕3号)同时废止。


也就是说该房产税细则并非新政,也就是说,该细则早在1987年便已经开始实施,此次只是新老条例的更替。对比两个细则可以发现,新旧两个条例内容并没有明显区别,个人非营业房产依然免征房产税,只不过免征条款相比原来新增了几项。


不过,这也从侧面说明,房地产税落地的预期已经越来越强,尤其是随着国内房地产调控的持续加码,“早晚得征房地产税”成了不少人认定的事。然而实际上,房地产税只是一个综合性概念,“房产税”只是“房地产税”的一个组成部分。可见被业内人士寄予降房价厚望的房地产税的出台是一个系统工程,要通过人大立法等诸多流程,并非短时间内可以达到。


从限购、价格、贷款、税收等角度看近期购房政策,不难发现如今的投资型购房市场已经坍塌。并在共有产权住房政策的大力推动下,将进一步解决刚需性住房需求,彻底实现“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。


如今房地产市场随着整改调整,已经逐渐步入正轨,房屋价值与房租逐渐开始靠拢。投资房地产的回报率更是从之前的暴利,开始回归理性,年增值仅仅在5个点左右。然而同样的理财产品或者基金投资收益与其相比较更有优势,但固定资产的卖出确操作周期较长,变现价格还会降低,以投资角度不适合作为大额资产配比。反而金融产品的资产灵活性较高,比如说靠谱的P2P产品。


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