10.11余杭土地战点评:房企各有盘算

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核心提要:

拿地理由:板块深耕

崇贤与运河新城留了30%的价差空间

房企新动向:各自有盘算

?好地网10月11日消息(研究员 康淑)今天,杭州四季度首拍落幕,延续了“热”的基调:崇贤新城和临平北两宗商住地块均达到最高限价,并进入自持阶段。

崇贤新城地块经过22轮报价,祥生以上限价格19.94亿元竞得,楼面价12999元/平米,自持比例17%,刷新了板块自持新纪录,此前记录为2%。

临平北地块经过16轮报价,新面孔上坤以上限价格15.48亿元竞得,楼面价12750元/㎡,自持比例2%,成为板块内首宗自持地块,上坤也成为今年第12位首次入杭的开发商

地块成交情况

项目位置分布

成交结果显示,今天的热度比此前并没有减退。

首先,从参拍房企阵容看:崇贤地块报名数量为11家,比上一次多了5家,其中同济、滨江、广宇、保亿、上坤等均是首次在崇贤参拍的新面孔;临平北地块虽然买家数量下降了,但也迎来了此前没有参拍过的新面孔——雅居乐。

其次,从成交结果来看:崇贤地块以17%的自持比例创下余杭自持比例的新高,也超过了金科运河新城项目的自持比例。

临平北则迎来了首宗含自持的地块。

拿地理由:板块深耕

与“双节”前相比,开发商对市场的预期并未有进一步提高的迹象。今天的两个得主祥生和上坤,祥生是崇贤板块的深耕者,上坤则首次进驻杭州。

1.祥生:深耕崇贤

“深耕”之于祥生,是实质性的持续补仓。

据好地数据库,祥生于去年9月首次进驻崇贤新城,项目祥生?群贤府,即位于今天成交地块正东1.5公里处。当时,祥生拿地楼面价为10326元/平米,体量为13.43万方。据透明售房网,祥生?群贤府已经于2017年6月29日首次开盘,排屋售价37433元/平米,还有11.9万方的可售体量。

目前,在崇贤新城拥有土地储备的房企包含祥生、旭辉、荣安、西房、上海绿都和路劲,总存量为70.1万方。经此一役,祥生以23万方的体量,雄踞崇贤新城板块存量首位,占总存量的比重为30.8%。

崇贤新城板块房企拿地成本及存量情况表

比较拿地成本,祥生两宗地的平均拿地成本为第三高,要低于路劲和绿都,高于西房、荣安和旭辉。

旭辉虽然拿地成本最低,但剩余存量少,不到2万方,较难构成竞争。

此外,该宗地块容积率为2.0,可参照群贤府2.0的容积率,打造排屋、洋房、高层相结合的中高端产品,提升项目溢价能力。

2.上坤:能否成功收入取决于“专一”

作为首次进入杭州的上海房企上坤,今天能拿地可谓历经“磨难”:从2016年11月份开始在杭州参与竞拍,迄今为止,共报名参拍了46宗地块。

今天在临平北成功得手,有赖于上坤对临平北的痴心不改:临平北总共今年挂牌三次推出三宗地,上坤参拍三次,终于如愿。

据好地研究院统计,今年以来,共有12家外来房企首次入杭,上坤的拿地楼面价最低。

而据测算,上坤临平北地块的保本房价21109元/㎡,周边在售新房高层1.7万元/㎡(中铁?逸都,毛坯),二手房高层2.3万元/㎡(绿城?蓝庭,精装),若限价适当放开,上坤有获取利润的机会。

2宗地块保本房价测算

测算公式:保本房价=(实际楼面价*1.07+4300)/85%(其中,财务成本按7%、建安成本(含简装)为4300,各项税费及管理成本为房价的15%)

崇贤与运河新城留了30%的价差空间

崇贤地块最终17%的自持比重,创下了余杭宅地自持新高,比金科在运河新城的两个项目高出1%与2%。

这一成交结果也显示出余杭与主城区毗邻的两个板块的市场估值差异:约为30%左右,即:

金科在运河新城拿地楼面均价为18904元/㎡,祥生地块12999元/平米的地价与金科项目比,低了31.2%。

房企新动向:各自有盘算

纵观今天参拍的各个买家,也出现了一些新的动向,分析这些房企的行为,有三家的动向值得关注:

1.杭州本土房企滨江首次参拍崇贤

滨江集团,作为作为杭州本土品牌房企的代表,一直以来以主城区为主战场,在余杭布局较少。2012年8月份和11月份分别在未来科技城(五常)和良渚拿地,打造西溪之星和万家名城项目,现均已售罄。

随后,滨江试图在余杭补仓,但出手的板块均在未来科技城和良渚新城。

今天参拍崇贤地块,是滨江首次涉足新的板块。

滨江仅几年在余杭出手情况

2、雅居乐“重现江湖”

今年以来,雅居乐在杭州的土地市场并不活跃,仅在8月10日老余杭板块和今天有过出手表现。而雅乐居上次在杭州拿地,更是要追溯到2013年7月,掷金13.04亿元摘取闲林街道杨桥路北侧地块,即雅居乐?国际花园。

今天,雅居乐从杭州的西边跑到了东北面来抢地,跨度大,并且与上坤竞拍至最后一轮,可见拿地意图非常强烈。

雅居乐今年出手表现

3、新面孔同济房产提高了预期

虽然尚未成功入杭,上海房企同济已经多次在杭州的土拍现场露面,分别是9月13日的运河新城板块、9月13日的彭埠板块、9月20日的半山田园、今天的崇贤新城。

比较四宗参拍地块,同济今天在崇贤地块的出价最为凶猛,拍到了第16轮,自持比例达10%,可见同济的入杭战略意图非常明显,并且已经提高了价格预期。

同济今年出手表现





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