艾财爱家7月房产实战公示

摘要: 因为当租房的人多,买房的人少,就会造成一个客观现实:盘活存量市场。政府的目的就在于此。政府希望通过盘活存量市场,以致房产投资的主要收益不是通过买房、卖房这种价格的变化来获得,而是通过租金获益。

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艾财爱家7月房产实战公示



7月实战意见

关于房产,最近最大的新闻应该是广州宣布:“租购同权”!这对于学区房的冲击是非常大的。同时住建部选取了广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。


正因为这样的政策,于是现在很多地方(公众号、各大财经媒体等)出现了很大的命题,“这项政策会不会改变中国房地产的整体命运?”在我看来,这个命题只是个笑话。


对于房地产市场,一项政策是改变不了房地产趋势的。但是,从政策本身是可以反映出上层对于房地产市场未来的导向是鼓励租房,尽量提高租房者的“待遇”。也就是像德国学习,租比买要划得来,租能够解决买房带来的一系列隐形便利,从而让房产本身的功能趋于单一化或者说简单化。这样会造成结果就是:如果不是看重投资,而是看重刚需,比如说居住、教育、医疗的话,那么租房就划得来的多。

国内一线城市北上广深的房产租售比也就是回报率已经达到了1:50,也就是说租50年才能回本,这还没有统计房屋的折旧、维修、税收等等成本。如果按照这样的情况折算成年均收益率也就2%,也就是如果将买来的房屋租出去,一年也就提供2个点的收益。不过,因为房产本身涵盖了太多其他的要素,例如学区房,这是教育资源分配的一个渠道,自然而然学区房就比其他的房子贵上了几倍。


那么未来政府的导向是什么?无论是学区房、医疗房,还是所谓的其他类型的房产也好,政府希望把这些功能逐步的替掉,也就是租房者和购房者能够享受到同等权利。那这会不会造成房价的下跌呢?并不会。在某种程度上,这样的政策对于房产的持有者是有利的。为什么这么说?因为当租房的人多,买房的人少,就会造成一个客观现实:盘活存量市场。政府的目的就在于此。政府希望通过盘活存量市场,以致房产投资的主要收益不是通过买房、卖房这种价格的变化来获得,而是通过租金获益。在价格不变的情况下,房产的持有者也能够获利。从而造成一个双赢的局面,既控制了房价,为房价提供了一个支撑;又盘活了房地产的存量市场。

目前来看,中国的房价是有泡沫的。但是,如果租售比变成了1:30甚至是1:25,按照国际通用惯例,这个房价就属于合理范围。我们国家有部分地区的房产租售比已经达到了1:80,这对于上层来说,盘活存量市场就是一个双赢的局面。至于能不能做到,我就不知道了。这个政策还会造成的一点是:外来人口到一线城市的买房冲动会下降,这样这些城市的房价就不会迅猛的上涨。


说到这里,我认为未来可能还有一个政策导向。举个例子,我是武汉人,我未来打算去上海发展,但是以后想落户上海的难度就会慢慢的增加。因为租房者和购房者享受一样的权利,那么自然而然就会限制租房者买房。这样的限购政策在未来可能会成为常态化。我之前分析过,房地产调控一直以来是发生在经济过热或者房价过高的时候。经济转差,政府就会松开房地产调控的措施。可是如果租购同权,鼓励出租的相关政策逐步出台之后,那么对于买房的限制就有可能成为常态的调控方式。房地产市场未来的走向不可能通过一项政策完全看清楚,未来我们可以持续关注租房政策的变化及执行情况。

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